Понятие прав на землю лиц, — несобственников земельных участков. Кроме права собственности как основного титула права на землю земельное и гражданское законодательство предусматривает иные права на земельные участки, на основании которых лица — несобственники земельных участков вправе их использовать. Все эти титулы производны от права собственности на землю.
Основанием возникновения таких прав на землю, как правило, являются юридические факты, представляющие собой различные формы распоряжения собственником земли своим имуществом. В одних случаях речь идет о распоряжении земельным участком, находящимся в частной собственности, в других — публичной: государственной или муниципальной. Отличительной чертой прав на землю лиц — несобственников земли является их неразрывная связь с правом собственности на тот или иной земельный участок.
Виды прав на землю лиц — несобственников земельных участков. Все эти права делятся на два основных вида: вещные и обязательственные права.
К вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 264,268 ГК) и сервитут (ст. 216 ГК). Вещные права могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками используемого ими имущества — земельных участков. Переход права собственности на это имущество к другому лицу не служит основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Вещные права подлежат защите от нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности (ст. 301—304 ГК).
К числу обязательственных относятся права, возникающие в результате совершения договоров и сделок: ренты и пожизненного содержания с иждивением, временного (срочного) пользования, аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления, залога (ипотеки).
Особо следует выделить такой вид прав на землю, как право общего пользования землей. Впервые в законодательстве это право было закреплено в ст. 71 ЗК, предусматривающей такой вид земель населенных пунктов, как земли общего пользования. Согласно ст. 262 ГК граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. Данные принципы осуществления права общего пользования землей в равной степени применимы к землям, находящимся как в частной собственности, так и в государственной и муниципальной собственности.

Законодательные основы права частной собственности на землю. Восстановление права частной собственности на землю в России относится к периоду земельно-аграрной реформы начала 90-х гг. Закон РСФСР от 20 ноября 1990 г. «О земельной реформе»* (ст. 2) предусматривал, что земельные участки для производства сельскохозяйственной продукции предоставляются государством в пользование, владение или собственность. Согласно ст. 4 этого Закона в собственность граждан могли передаваться земельные участки для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. На этих земельных участках собственник имел право возвести жилой дом и хозяйственные постройки.
* ВВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327.

22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Статья 1 Закона устанавливает, что использование земельных участков крестьянскими (фермерскими) хозяйствами допускается на титуле права собственности. Гражданин, имеющий земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, может обладать им на праве собственности (ст. 10).
Право частной собственности на землю было закреплено в Земельном кодексе РСФСР. Так, ст. 1 ЗК подтверждала многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, частной, коллективно-долевой форм собственности, а ст. 7 специально регулировала вопросы предоставления земельных участков гражданам в частную собственность для различных целей (в настоящее время эти статьи не действуют).
Позднее право частной собственности на землю получило конституционное закрепление. Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. В ст. 36 Конституции РФ говорится, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Так в России были заложены основы правового регулирования отношений частной собственности на землю.
Объекты права частной собственности на землю. Что является объектом права частной собственности на землю? На первый взгляд, ответ очевиден. Это — земельный участок, определенная часть земной поверхности. Такой ответ является правильным, но в то же время с точки зрения права он недостаточно исчерпывающий.
Действительно, непосредственным объектом права частной собственности на землю является определенная территория — пространственная сфера деятельности земельного собственника, на которой он может возводить здания, строения и различные сооружения. Эта территория может использоваться и как средство производства. На ней могут выращиваться деревья, кустарники и другие растения. На участке могут находиться и иные природные объекты: лес, водные объекты, которые собственник также может использовать. Практически любого рода деятельность собственника на своем участке земли осуществляется в определенном пространстве — в воздушном или подземном. Например, для того чтобы построить дом, нужно вторгнуться в подземное пространство для возведения фундамента и занять определенную часть воздушного пространства в результате постройки здания.
Все эти моменты учитываются в праве. В одних случах право частной собственности законодательство распространяет не только на землю, но и на другие природные объекты, в других — определяется порядок пользования такими объектами природы собственником. Кроме того, законодательство закрепляет так называемое право собственника земельного участка на пространство, т.е. на использование определенного объема воздушного столба над земельным участком и части подземного пространства.
Объект права частной собственности на землю весьма специфичен. В содержание объекта права частной собственности на землю включаются несколько важных элементов. Прежде всего, это непосредственно сама поверхность земли, в том числе ее почвенный покров. Как мы уже упоминали, в ряде случаев в содержание данного объекта законодательство включает некоторые иные природные ресурсы, находящиеся на земельном участке: лес, точнее говоря, древесно-кустарниковая растительность, и водные объекты.
В теории земельного права сформулированы важнейшие признаки, которым должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан объектом права собственности (или иных прав на землю). Основное условие заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован — должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК).
Гражданское законодательство расширило понятие объекта права частной собственности на землю. Согласно п. 2 и 3 ст. 261 ГК, если иное не установлено законом, то право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Сказанное означает, что возможность обладания на праве собственности другими природными объектами и порядок их использования устанавливаются законодательством о природных ресурсах.
Так, ст. 20 ЛК РФ признала древесно-кустарниковую растительность, находящуюся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности юридическому или физическому лицу, объектом права частной собственности. Одновременно в ЛК определены пределы реализации земельным собственником своих правомочий владения, пользования и распоряжения такой растительностью. Древесно-кустарниковая растительность может иметь два правовых режима: режим собственности на древесно-кустарниковую растительность, произраставшую на земельном участке до момента приобретения права собственности лица на данный участок, и режим собственности на древесно-кустарниковую растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности собственника или естественным путем после приобретения лицом права собственности на земельный участок.
В отношении первого вида древесно-кустарниковой растительности ЛК предусматривает, что собственник вправе осуществлять свои правомочия собственности в соответствии с требованиями лесного законодательства и законодательства о растительном мире (такого законодательства на федеральном уровне пока еще в нашей стране нет). Что же касается древесно-кустарниковой растительности, которая появилась после приобретения права собственности на земельный участок, то собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению.

Главное заключается в том, что земельный участок, внесенный учредителем (участником) соответствующей организации в качестве доли в уставный капитал, становится собственностью юридического лица. Соответственно право собственности учредителя (участника), которым может быть или гражданин, или юридическое лицо, на этот земельный участок прекращается.
Рассматривая вопрос о субъектах права частной собственности на землю, нельзя не затронуть вопрос о возможности приобретения в частную собственность земельных участков иностранными гражданами и юридическими лицами.
Согласно ч. 3 ст. 62 Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. Статья 7 ЗК (ныне признанная недействующей) предусматривала, что иностранным гражданам земельные участки в собственность и пожизненное наследуемое владение не передаются. Земельный кодекс РСФСР, имеющий ранг федерального закона, ограничивал права иностранных граждан и тем самым юридических лиц (которые рассматриваются как объединения граждан, о чем говорилось выше) на приобретение в собственность земельных участков.
Данное ограничение сохряняет силу и в настоящее время. Так, Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» предоставляет право на создание крестьянского (фермерского) хозяйства и соответственно владение землей на титуле права частной собственности только гражданину РСФСР (ст. 1 и 4). Аналогичное ограничение содержит и Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»*.
* ВВС РФ. 1993. № 1. Ст. 26.

Таким образом, на основании Конституции РФ и указанных норм земельного законодательства иностранные граждане и юридические лица не вправе иметь в собственности земельные участки на территории России.
Исключениями из этого правила являются следующие случаи. Так, собственники земельных участков вправе передавать их в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями (п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»). Кроме того, иностранные юридические и физические лица вправе приобрести в собственность земельные участки при приватизации государственных и муниципальных предприятий, когда они приобрели право собственности на соответствующее предприятие, здание, строение, сооружение, помещение. Это право вытекает из содержания Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»*, который не устанавливает в связи с этим никаких ограничений для указанных лиц.
* СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240.

Права и обязанности собственников земельных участков. Круг прав и обязанностей собственников земельных участков определен в ст. 52 и 53 ЗК.
В земельном законодательстве закреплены следующие права собственников земельных участков. Так, собственник земельного участка имеет право самостоятельно хозяйствовать на земле. Эта норма была закреплена в ЗК с тем, чтобы прекратить порочную практику, существовавшую до начала экономических реформ в нашей стране, когда партийные и хозяйственные органы давали указания сельскохозяйственным предприятиям. Сельхозпредприятиям предписывалось, когда нужно сеять сельскохозяйственные культуры, какие виды культур нужно сеять или сажать и на каких площадях, когда нужно начинать уборку урожая и когда ее заканчивать. Указанная формулировка означает, что вмешательство в деятельность земельных собственников, связанную с использованием земли, со стороны государственных, муниципальных и каких-либо иных органов или организаций запрещается, за исключением случаев нарушения земельного законодательства.
Собственник земельного участка имеет право использовать его поверхность в соответствии с основным целевым назначением земельного участка. Прямо такое право не сформулировано в Законе, однако этот вывод можно сделать, исходя из анализа прав собственников по использованию земли, закрепленных в ЗК (ст. 52). Так, собственник вправе: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения, производить посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, в установленном порядке производить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков; участвовать в решении вопросов мелиорации земель.
Что касается иных природных ресурсов, находящихся на земельном участке, то земельный собственник имеет право использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды.
Как говорилось выше, право собственности не распространяется на иные природные ресурсы, кроме водных объектов и древесно-кустарниковой растительности. Если природные объекты не находятся в собственности, то их использование допускается только на основании титула пользования. Например, в соответствии со ст. 19 Закона РФ «О недрах» собственники, владельцы земельных участков вправе, по своему усмотрению, в их границах без применения взрывных работ добывать общераспространенные полезные ископаемые, не числящиеся на государственном балансе, и строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до пяти метров, а также строить и эксплуатировать бытовые колодцы и скважины на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.

Понятие права публичной собственности на землю и иные природные ресурсы. Общие положения, касающиеся права публичной собственности, предусмотрены в ГК РФ. Действующее законодательство признает, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью (п. 2 ст. 214 ГК). Имущество (в том числе и земля), принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, — муниципальная собственность (п. 1 ст. 215 ГК).
Государственная собственность на землю возникла в результате национализации, провозглашенной Декретом от 26 октября (8 ноября) 1917 г. «О земле», принятым II Всероссийским съездом Советов*, который явился впоследствии основой развития всего советского земельного законодательства.
* СУ РСФСР. 1917. № 1. Ст. 3.

До недавнего времени земля, недра, воды, леса и животный мир рассматривались как объекты права исключительной государственной собственности. Поскольку собственником было само государство, постольку все отношения по поводу использования соответствующих объектов природы основывались на праве исключительной собственности. Единственным титулом, на котором допускалось использование всех природных объектов, было право пользования. Считалось, что никто другой в стране, кроме государства, не может быть собственником земли и иных объектов природы. Исключительность права государственной собственности означала также, что в пределах страны не могло быть никому не принадлежащих участков земли, вод, недр и лесов, т.е. бесхозных.
Из исключительности права государственной собственности на указанные объекты вытекал принцип неотчуждаемости природных объектов. Земля, недра, леса и воды были полностью изъяты из гражданского оборота и не могли быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, аренды, так как это противоречило принципу их национализации.
Проводимые в России политические и экономические преобразования направлены на демонополизацию государственной собственности на землю. Следствием этого стал отказ от концепции исключительной государственной собственности на природные объекты. Понятие права исключительной государственной собственности было заменено в Конституции РФ 1978 г. (с изм. и доп. от 21 апреля 1992 г.) на формулировку, согласно которой земля, ее недра, воды, растительный и животный мир признавались достоянием народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 11).
Идея о признании природных ресурсов «достоянием народов, проживающих на соответствующей территории» была несостоятельна с юридических позиций. Какие можно было привести доводы для признания территориальных вод и их природных ресурсов в качестве такого «достояния»? Акватории, занятые территориальными водами, не пригодны для проживания людей и на них, естественно, никто не живет. Как можно было персонифицировать «народы» в качестве субъекта права собственности? Как могли народы, проживающие на соответствующей территории, признаваемые в качестве собственника, непосредственно осуществлять свои правомочия владения, пользования и распоряжения? Не случайно поэтому Конституция РФ 1993 г. отказалась от этой правовой формулы.
Государственная собственность — земли и иные ресурсы природы, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации. Такая собственность является федеральной. Земля и иные ресурсы природы, которые принадлежат субъектам РФ, рассматриваются как государственная собственность субъекта Федерации. Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования в качестве субъектов права собственности имеют равные права с иными участниками отношений в этой сфере.
Право собственности на землю и иные природные ресурсы и право территориального верховенства. В теории советского земельного права право собственности государства на землю и иные природные объекты рассматривалось в контексте его тесной взаимосвязи с правом территориального верховенства. Нередко можно встретить такие утверждения и в современной юридической литературе.
Территориальное верховенство является выражением государственного суверенитета как неотъемлемого элемента международной правосубъектности государства. Верховенство государства в пределах своей территории означает, что не существует иной власти на данной территории, чем власть этого государства по отношению ко всем лицам и организациям, находящимся в пределах его территории. Эта высшая власть государства осуществляется государственными органами в законодательной, исполнительной и судебной сферах. Территориальное верховенство означает также, что в пределах своей территории государство вправе применять методы властного принуждения для соблюдения установленного в стране правопорядка.
Изменение характера отношений собственности на землю, упразднение права исключительной государственной собственности на природные ресурсы, в том числе на землю, приводят к выводу о необоснованности такого утверждения в настоящее время в отношении Российской Федерации. Российская Федерация является одновременно субъектом международного права и субъектом права, в том числе и земельного и гражданского права.
Будучи собственником земли, других природных ресурсов. Российская Федерация обладает точно такими же правомочиями, как и другие собственники. Она вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью, может применять в целях ее защиты способы, установленные законом. Однако право территориального верховенства касается сферы международных отношений, а не отношений собственности на землю и иные природные ресурсы. Поэтому право территориального верховенства не связано с правом государственной собственности на ресурсы природы, в том числе на землю.
Разграничение права федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации. Правовой основой для признания права собственности на землю и другие природные ресурсы за всеми субъектами РФ является Федеративный договор. Согласно Договору о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти Российской Федерации и органами власти суверенных республик в составе Российской Федерации (ст. III) земля, ее недра, воды, растительный и животный мир являются достоянием (собственностью) народов, проживающих на территории соответствующих республик. Федеративным договором закреплено право государственной собственности республик на землю и иные природные ресурсы. Часть 4 ст. 5 Конституции РФ предусмотрела, что во взаимоотношениях с федеральными органами государственной власти все субъекты РФ между собой равноправны. Таким образом, из принципа равенства всех субъектов РФ следует вывод о том, что и иные субъекты РФ вправе иметь в собственности землю и другие природные ресурсы.
Это положение подтверждается также тем, что согласно разделу второму Конституции РФ «Заключительные и переходные положения» в случае несоответствия положениям Конституции РФ положений Федеративного договора, действуют положения Конституции РФ.

Понятие права собственности на землю и иные природные ресурсы. Отношения собственности представляют собой отношения между людьми по поводу конкретного имущества (материальных благ). Сущность этих отношений заключается в том, что какое-либо имущество присваивается конкретным лицом, использующим его в своих интересах, а все другие лица должны не препятствовать ему в этом. Отношения собственности включают в себя также и отношение лица к присвоенному имуществу (материальному благу, в том числе к вещи) как к собственному (ибо к своему имуществу обычный человек относится иначе, чем к чужому)*.
* Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения собственности. М., 1999. С. 302.

Право собственности на землю и иные ресурсы природы в объективном смысле, т.е. как правовой институт, представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих особую сферу имущественных отношений по поводу земли и других ресурсов природы. Объективное право определяет содержание субъективного права собственности, тех правомочий, которыми обладает носитель субъективного права — собственник земли и тех обязанностей, которые закон возлагает на третьих лиц и на самого субъекта права собственности.
Субъективное право собственности на землю и иные природные ресурсы представляет собой установленную объективным правом меру возможного поведения носителя субъективного права, а также принадлежащее ему право требования к определенному лицу, обеспеченное возможностью притязания к лицу, нарушающему правомочия носителя субъективного права*.
* Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961. С. 32, 33.

Особенности субъективного права собственности на землю и иные природные ресурсы (как, впрочем, и на любое иное имущество) заключаются в следующем. Право собственности — первоначальное субъективное право, непосредственно вытекающее из закона. Субъективное право собственности закрепляет за его обладателем экономическую власть над принадлежащим ему имуществом — землей и иными природными ресурсами. Право собственности на землю предполагает возможность собственника по своему усмотрению использовать принадлежащий ему земельный участок в пределах, установленных законом.
Право собственности на землю и иные природные ресурсы является наиболее полным имущественным правом, предусмотренным гражданским и земельным законодательством и законодательством о природных ресурсах. В основе этого права лежит принцип дозволения совершать любые действия, не запрещенные законом, с учетом принципа публичного характера регулирования отношений собственности на землю и иные природные ресурсы (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ).
Общие, наиболее важные положения, касающиеся регулирования отношений собственности на землю и иные природные ресурсы, получили отражение в Конституции РФ. Согласно ч. 2 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Статья 36 Конституции предусматривает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Общие положения о праве собственности на землю закреплены в гражданском законодательстве, в том числе в гл. 17 ГК, которая пока еще не действует, поскольку не принят новый Земельный кодекс РФ. Специфика отношений собственности на землю и иные природные ресурсы отражена в земельном законодательстве и законодательстве о природных ресурсах.
Содержание права собственности на землю и иные природные ресурсы. В абстрактном виде содержание права собственности на землю и другие природные ресурсы сформулировано в ч. 2 ст. 36 Конституции РФ. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Содержание права собственности, независимо от того, какое имущество (движимое или недвижимое, в том числе земельный участок, либо водный объект, или участок леса и т.д.) является объектом права собственности, закреплено в ст. 209 ГК. В гражданском праве право собственности рассматривается как наиболее полное по объему вещное право (титул), которое предоставляет его обладателю возможность по своему усмотрению решать вопросы использования принадлежащего ему имущества, осуществляя правомочия владения, пользования и распоряжения.
Правомочия собственника земельного участка (и иных природных объектов) заключаются в следующем. Правомочие владения — право фактически обладать своим земельным участком, основанное на законных основаниях. Содержание правомочия пользования земельным участком состоит в возможности извлечения полезных свойств, получения прибыли от принадлежащей собственнику земли. Сущность правомочия распоряжения заключается в возможности определять юридическую судьбу имущества — земельного участка посредством совершения различных сделок или фактических действий с ним в пределах и с учетом ограничений, установленных земельным законодательством.
Право собственности на землю и иные природные ресурсы можно определить как титул, предоставляющий обладающему им лицу право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему частью природного объекта (земельным участком) по своему усмотрению, но в пределах, установленных законом.
Классическая триада правомочий, предусмотренных гражданским законодательством, которыми обладает собственник имущества, не имеет никаких отличий от правомочий собственника земли или иных природных объектов. Однако содержание правомочий собственника на землю и иные природные объекты, выражающееся в их правах и обязанностях, закрепленных в земельном законодательстве и законодательстве о природных ресурсах, имеет очевидную специфику.