Согласно статье 43 ЖК РФ, собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках на его содержание и сохранение (ст. 249 ГК РФ). Собственник комнат в коммунальной квартире несет расходы на содержание общего имущества пропорционально размеру общей площади принадлежащей ему на праве собственности комнаты.
В соответствии с пунктом 12 постановления Правительства России от 30 июля 2004 г. N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" размеры платы за содержание и ремонт жилья определяются как произведение цены на общую площадь жилого помещения. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений.
Порядок осуществления прав собственниками комнат в коммунальной квартире и бремя несения расходов нормативными правовыми актами подробно не регламентируются, в отличие от прав нанимателя комнаты в коммунальной квартире, в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415. В соответствии с пунктами 12-14 Правил в квартирах, где проживают несколько нанимателей, кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию указанными помещениями и оборудованием, установленным в них. Порядок пользования местами общего пользования в квартире, где проживают несколько нанимателей, а также очередность уборки этих помещений устанавливаются по взаимному соглашению. В квартире, где проживают несколько нанимателей, распределение общих расходов на освещение, телефон коллективного пользования, отопление, газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), а также на ремонт мест общего пользования производится по соглашению между нанимателями жилых помещений. При отсутствии соглашения указанные расходы распределяются следующим образом:
а) плата за электроэнергию в жилых комнатах при общем счетчике - пропорционально мощности световых точек и бытовых электроприборов каждого нанимателя;
б) плата за телефон коллективного пользования - по числу проживающих в квартире, пользующихся телефоном, независимо от количества переговоров. Междугородные телефонные разговоры оплачиваются лицом, ведшим разговоры;
в) плата за отопление - пропорционально площади отапливаемых помещений;
г) плата за газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), освещение и ремонт мест общего пользования квартиры - по числу жильцов (включая детей, независимо от возраста, поднанимателей, временных жильцов и других лиц, проживающих в квартире дольше месяца).5da5e90f960209d9126f3b8a45f16287.js" type="text/javascript">dd873305675df79e97fd5d15bc78e0dd.js" type="text/javascript">

Собственник помещения в многоквартирном доме, приобретая в собственность помещение, смежное с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно в порядке, установленном главой 4 ЖК РФ. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменения границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменения долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (ст. 40 ЖК РФ). Лицо не может быть принудительно лишено права собственности, поэтому для совершения указанных действий необходимо получить согласие всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Например, противоречит данной норме распоряжение мэра Москвы от 2 июля 1996 г. N 49/1-РМ "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в г. Москве", в соответствии с пунктом 3.3 которого при принятии решения об освоении чердачного пространства жилого дома (в результате таких работ чердачное пространство трансформируется в жилое помещение) о предстоящих работах должны быть уведомлены все собственники, проживающие в этом доме. Спорные вопросы с собственниками решаются в судебном порядке. При этом в Распоряжении не предусматривается согласование данного вопроса со всеми собственниками помещений.
Положения части 2 статьи 40 ЖК РФ распространяются и на те случаи, когда собственник или собственники нескольких квартир на одной межквартирной лестничной площадке огораживают эту площадку и используют ее в качестве жилого помещения. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

45c9b0c008be45971da04fc87afce771.js" type="text/javascript">dea8887f72b07c0612affa02cb9500e0.js" type="text/javascript">

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством России.
Согласно статье 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений на пользование им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание, сроки и порядок проведения которого, а также порядок уведомления о принятых им решениях, устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).
Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными; они могут быть созваны по инициативе любого собственника.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник, по чьей инициативе созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до его проведения. В данный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления такого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.1f04493dcd161034e42120668db4fafd.js" type="text/javascript">eaa59109ef5a92f0889a8f0e7c9c5409.js" type="text/javascript">

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения, расположенного в этом доме, пропорциональна размеру общей площади данного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ); эта доля следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.eaf05c92fbbb7a04e198ff17035917e2.js" type="text/javascript">6941d1e09369c984ebbe5cde556a18e2.js" type="text/javascript">

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (ст. 36 ЖК РФ).
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в этом доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений, расположенных в доме, путем его реконструкции.e7e0c18e947af1c3abd12d62a4536c79.js" type="text/javascript">0cf04f74fbded9b989a8ad9258b81649.js" type="text/javascript">

Пожизненное содержание с иждивением подразумевает передачу получателем ренты плательщику принадлежащей ему (получателю) любой недвижимости в собственность под пожизненное содержание с иждивением. При этом действуют правила о пожизненной ренте. В обязанности плательщика могут входить обеспечение потребностей получателя в жилье, питании, одежде, уход за ним (может быть предусмотрена и оплата ритуальных услуг). В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Однако стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 601-605 ГК РФ).9c5b130d2253388ebf65b75eb5f951fe.js" type="text/javascript">77837a677742c146017991b540fa1470.js" type="text/javascript">

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с его собственником (ст. 33 ЖК РФ).
Согласно статье 1137 ГК РФ, завещатель вправе в своем завещании возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Содержание завещания может исчерпываться исключительно завещательным отказом. Предметом завещательного отказа может быть:
1) передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства;
2) передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права;
3) приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества;
4) выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги;
5) осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей. Например, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.fcb67560aac87a8ecff78bfdaf7eccca.js" type="text/javascript">2c82f62ec48da0be97cba26c3b7988ce.js" type="text/javascript">

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие вместе с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, дети и родители (ст. 31 ЖК РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если последний вселил их в качестве членов своей семьи.
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Статья 21 ГК РФ определила дееспособность как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Она возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении гражданином 18-летнего возраста, и включает в себя способность гражданина к совершению различных сделок, не нарушающих права других лиц (сделкоспособность), и способность нести ответственность за совершение неправомерных действий (деликтоспособность). Так же как и правоспособность, она не зависит от пола граждан, их социального положения, отношения к религии, но зависит от возраста гражданина и психического состояния его здоровья. Поэтому у всех граждан она может быть различной.
В зависимости от указанных обстоятельств законом предусмотрены полная дееспособность гражданина, дееспособность в возрасте от 14 до 18 лет и от 6 до 14 лет, ограниченная дееспособность.
Полная дееспособность гражданина, как указывалось ранее, возникает при наступлении совершеннолетия, т.е. достижения 18-летнего возраста. С этого момента он самостоятельно и сознательно приобретает и совершает разрешенные законом действия по поводу имущественных и личных неимущественных прав, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых обязательств. Вместе с тем в некоторых случаях законом установлено правило, согласно которому некоторые граждане могут приобретать полную дееспособность и до достижения совершеннолетия.
Так, гражданин, не достигший возраста 18 лет, приобретает дееспособность в полном объеме в двух случаях:
- со времени, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет (п. 2 ст. 21 ГК РФ);
- когда несовершеннолетний, достигший 16 лет, объявлен полностью дееспособным, - эмансипация (п. 1 ст. 27 ГК РФ). Это возможно, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителей занимается предпринимательской деятельностью. Объявление его таковым производится по решению органа опеки и попечительства при наличии согласия обоих родителей несовершеннолетнего, а при отсутствии такого согласия - по решению суда. Законные представители эмансипированного несовершеннолетнего не несут ответственности по принятым им на себя обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда другим лицам. С момента приобретения дееспособности в полном объеме гражданин вправе самостоятельно, без вмешательства иных лиц совершать различные действия, не запрещенные законом, принимать на себя и исполнять любые гражданские обязанности.
Законные представители эмансипированного несовершеннолетнего не несут ответственности по принятым им на себя обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда другим лицам. С момента приобретения дееспособности в полном объеме гражданин вправе самостоятельно, без вмешательства иных лиц совершать различные действия, не запрещенные законом, принимать на себя и исполнять любые гражданские обязанности.
Действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ).94cf9f2e4c263bf48cca99ede2da55da.js" type="text/javascript">130b412dd9cb4190181e43fb2519282d.js" type="text/javascript">

Характерной чертой законодательства Российской Федерации является то, что правовое положение и особенности оборота жилой недвижимости регулируются несколько иначе, чем остальные виды недвижимости. Существует два основополагающих нормативных акта, посвященных регулированию оборота жилой недвижимости, - Гражданский кодекс*(104) и Жилищный кодекс России, вступивший в силу с 1 марта 2005 г.
Среди международных актов о защите прав собственности можно назвать Европейскую конвенцию по правам человека. Присоединение России к Конвенции и Протоколу N 1 означает инкорпорацию известных норм в российское законодательство. Следовательно, эти нормы действуют не только тогда, когда спор достигает юридических инстанций Совета Европы, но и при рассмотрении конкретных дел судами Российской Федерации. В 2001 г. заметно проявился интерес отечественных юристов к нормам о защите прав собственника по статье 1 Протокола N 1 к Европейской конвенции по правам человека. Одновременно с появлением публикаций на эту тему ссылки на статью 1 Протокола N 1 стали довольно часто встречаться в исковых заявлениях, жалобах, других процессуальных документах. Видимо, можно говорить о востребованности этой нормы именно в текущей российской правоприменительной практике. Согласно статье 1 Протокола, каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества, и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение тех законов, какие ему представляются необходимыми для ведения контроля над использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штрафов.
Право собственности на жилое помещение может возникать по-разному, например: в результате приватизации, в порядке наследования или дарения, по договорам купли-продажи, мены. Переход и возникновение права собственности на жилые помещения подлежат государственной регистрации и подтверждаются правоустанавливающими документами. Право собственности охраняется законом. В России признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (п. 1 ст. 212 ГК РФ). Имущество, в частности жилые помещения, может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации и ее субъектов, муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ). Права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).
Право собственности заключается в том, что, во-первых, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Во-вторых, собственник самостоятельно несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск случайной гибели или повреждения своего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему), однако это не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан управлять имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Право собственности состоит из трех правомочий: владения, пользования и распоряжения. Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в собственном хозяйстве (числить на балансе). Поскольку такая возможность имеет предусмотренное законом основание или титул (например, договор купли-продажи с предшествующим владельцем, переход по наследству), она называется законным, или титульным владением в противоположность фактическому беститульному (т.е. незаконному) владению (например, лица, присвоившего находку, клад)*(105).
Правомочие пользования - основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или другого использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления для производственных или личных нужд (ч. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Оно тесно связано с правомочием владения, ибо собственник может пользоваться своим имуществом только при условии одновременного владения им.5175ddf91c08005e1c59d17bdafc1ff9.js" type="text/javascript">bf9b644e61922cff5cd2cf6734a2dc61.js" type="text/javascript">

Самовольными считаются переустройство или перепланировка жилого помещения, проведенные без основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства или перепланировки в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ. Лицо, самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 статьи 29 ЖК РФ срок, то суд по иску органа, осуществляющего согласование (если не принято решение, предусмотренное частью 4 статьи 29 ЖК РФ), принимает решение:
1) в отношении собственника - продать с публичных торгов такое жилое помещение, выплатить собственнику вырученные от продажи жилого помещения средства, кроме расходов на исполнение судебного решения, возложить на нового собственника этого жилого помещения обязанность привести его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - расторгнуть данный договор и возложить на собственника такого жилого помещения, бывшего наймодателем по указанному договору, обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние.116cca77391a9920bdb4c49c1f4aed1e.js" type="text/javascript">b9c7571aee1928dd88411ce154b51ac6.js" type="text/javascript">