Основания возникновения земельных правоотношений. Основаниями возникновения земельных правоотношений служат юридические факты. Обычно такими юридическими фактами являются: договоры и административные акты исполнительных органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, а также судебные решения.
Рассмотрим основания возникновения земельных правоотношений в сфере права собственности на землю. Основания приобретения права, собственности на земельные участки как недвижимое имущество конкретизированы в гл. 14 ГК РФ. Из всех перечисленных в ГК РФ оснований к приобретению права собственности на землю, в том числе к приобретению права частной собственности на землю, имеет отношение только ст. 234 ГК, регулирующая вопросы приобретательной давности.
Согласно ст. 234 ГК лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Данная норма применима к земле как основному виду недвижимого имущества.
Для того чтобы приобрести право собственности на земельный участок на основании приобретательной давности, необходимо соблюдение ряда обязательных условий. Прежде всего, нужно, чтобы лицо владело земельным участком, на который у него не было никаких прав, оформленных в установленном законодательством порядке. Такое владение земельным участком должно быть добросовестным. Это значит, что фактическое владение земельным участком не может быть основано на каких-либо незаконных действиях владельца, образующих, например, составы уголовного преступления или административного проступка. Нельзя приобрести право частной собственности на основании приобретательной давности на земельный участок, который был незаконно самовольно занят фактическим владельцем. Владение земельным участком должно быть открытым, о факте такого владения должны быть осведомлены любые другие лица, и непрерывным, т.е. в течение сроков, установленных законом.
Применение приобретательной давности в отношении земельных участков имеет свои особенности, которые заключаются в первую очередь в том, что приобретательная давность может быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении указанных выше условий. Все иные земельные участки не считаются бесхозным имуществом, поскольку являются государственной или муниципальной собственностью.
Что касается ст. 219 ГК, регулирующей вопросы возникновения права собственности на вновь создаваемое имущество, то она неприменима к такому объекту недвижимости, как земля. Земля как объект природы не может быть создана вновь.
Среди юридических фактов — оснований приобретения права частной собственности на землю наибольшее значение имеют договоры или сделки, а также административные акты исполнительных органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления. На основании совершения различных сделок с землей право собственности на земельный участок переходит от одного собственника к другому. В результате принятия административных актов (решений) о предоставлении земельных участков указанными органами граждане и юридические лица приобретают права на землю.
Большее распространение имеют случаи совершения сделок между собственником земельного участка и иным лицом, в результате чего право собственности на землю переходит к данному лицу — правоприобретателю.
Один из наиболее распространенных способов приобретения в частную собственность земельных участков — приватизация. Под приватизацией земель понимается приобретение права частной собственности физическими или юридическими лицами на земельные участки, находившиеся в государственной или муниципальной собственности.
Земельное законодательство предусматривает различные процедуры приватизации земельных участков: приобретение земельных участков в частную собственность на торгах; приватизация земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий; предоставление земельных участков в собственность отдельным категориям граждан; приватизация земельных участков, ранее предоставленных в пользование гражданам, и приватизация земель сельскохозяйственного назначения для организации крестьянских (фермерских) хозяйств. Вопросы приватизации земель будут рассмотрены применительно к правовому режиму соответствующей категории земель.
Приобретение права частной собственности на земельные участки в порядке приватизации может осуществляться на основании заключения договоров купли-продажи земельного участка или на основании издания административного акта — решения соответствующего органа о предоставлении земельного участка в собственность. Так, право частной собственности может быть приобретено в результате совершения договора купли-продажи земельного участка, заключенного по результатам торгов, или на основании факта приватизации государственного или муниципального предприятия и последующего заключения договора купли-продажи земельного участка.dc5b47478041da925db6294b10260f46.js" type="text/javascript">492c8c9828ce4c7bce53d356f8c4ba41.js" type="text/javascript">

Способы определения содержания земельных правоотношений. Содержание земельных правоотношений составляют права и обязанности, установленные нормами земельного законодательства, в соответствии с которыми субъекты земельных правоотношений используют и обеспечивают охрану находящихся в их собственности, владении, пользовании, аренде либо на иных основаниях земельных участков.
В законодательстве используются особые способы определения содержания земельных правоотношений: публично-правовой и частноправовой. Публично-правовыми способами являются: определение основного целевого назначения земель путем разделения земель на категории, зонирование и установление ограничений прав собственников. Частноправовым способом определения содержания прав и обязанностей собственника земли является сервитут. Устанавливая сервитуты, частные земельные собственники сами регулируют некоторые возникающие между ними отношения по поводу земли.
Целевое назначение земельного участка. Содержание земельных правоотношений зависит в первую очередь от основного целевого назначения земельного участка, т.е. от того, к какой категории земель он относится.
Все земли имеют различное качество, отличаются друг от друга природными характеристиками и показателями, имеют различное экономическое и социальное значение в жизни общества. В отношении некоторых земель на первый план выходит их экологическое значение. С учетом этих обстоятельств, для организации рационального использования и охраны земель все земли в нашей стране подразделяются на различные категории. В основе выделения таких категорий земель лежит основное целевое назначение соответствующих земель. Определение основных целей, для которых могут использоваться земли, объективно необходимо, чтобы правильно организовать процесс их использования.
Соответствующие исполнительные органы государственной власти на основании данных государственного земельного кадастра определяют основное целевое назначение земель, решая вопрос об использовании тех или иных земель либо в сельском или лесном хозяйстве, или для размещения населенных пунктов, промышленных, транспортных и иных объектов и сооружений.
Значение подразделения земель на категории для определения содержания прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений заключается в том, что нахождение участка земли в составе той или иной категории определяет содержание и объем прав и обязанностей соответствующего субъекта, использующего землю на законных основаниях. Права и обязанности, например, собственника сельскохозяйственных земель отличаются от прав и обязанностей собственника земель, которые отнесены к категории земель промышленности, транспорта, связи и т.п. Таким образом, основным фактором, определяющим содержание земельных правоотношений, является основное целевое назначение земель, в составе которых находится земельный участок.
Зонирование. До самого последнего времени основное целевое назначение земель было главным и практически единственным обстоятельством, которое влияло на содержание прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений. Однако реальные потребности нашей все усложняющейся жизни вызвали появление новых правовых инструментов регулирования земельных отношений. Таким инструментом стало зонирование территорий.
Зонирование как метод регулирования использования земель, особенно в больших городах, впервые был применен в США. В начале, двадцатого столетия в нескольких городах были приняты ордонансы (решения) муниципалитетов, ограничивающие высоту сооружаемых зданий для обеспечения охраны здоровья и безопасности населения. Ордонансы по зонированию обычно определяют цели использования определенных земель, типы и размер сооружений, которые могут быть построены в этих районах, а также порядок их размещения. Применительно к жилым зданиям нередко устанавливаются требования, касающиеся минимального размера земельных участков, высоты этажей зданий. Специальные зоны с особыми требованиями к сооружениям устанавливаются для аэропортов, зон исторической застройки. Зонирование применяется для регулирования использования сельскохозяйственных земель, охраны окружающей среды и т.д.10fea497c15e1dfca21e81036d5a06fb.js" type="text/javascript">4fec42705434a18b399ab997dc2dfd6e.js" type="text/javascript">

Субъекты земельных правоотношений. Субъекты земельных правоотношений, т.е. носители прав и обязанностей в этих отношениях, согласно законодательству: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, органы государственной власти, органы местного самоуправления, наделенные компетенцией по регулированию земельных отношений, физические и юридические лица, а также иные субъекты права.
Российская Федерация и субъекты Российской Федерации могут выступать участниками земельных правоотношений, прежде всего, в тех случаях, когда речь идет о реализации ими своих правомочий как собственников земли, поскольку земли могут находиться в федеральной собственности и в собственности субъектов РФ.
Земли могут находиться в собственности муниципальных образований, т.е. быть объектами муниципальной собственности. Поэтому органы местного самоуправления также выступают в качестве субъектов земельных отношений. Эти органы наделены довольно широкими полномочиями в сфере регулирования земельных отношений, поэтому могут быть субъектами земельных отношений в сфере управления использованием и охраной земель, а также иных.
Что касается органов государственной власти, то они являются субъектами правоотношений обычно в сфере управления рациональным использованием и охраной земель, находящихся как в публичной (государственной и муниципальной), так и в частной собственности, а также в сфере охранительных земельных правоотношений.
Юридические лица могут обладать земельной правоспособностью, т.е. правом на получение земельного участка для использования его в целях, предусмотренных законом. Правоспособность юридического лица в сфере земельных отношений возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации. По общему правилу, юридические лица становятся участниками земельных правоотношений с момента реального наделения их земельными участками, возникновения у них конкретных прав на землю.
Юридические лица, созданные гражданами, вправе иметь в собственности земельные участки либо использовать землю на иных титулах. Законодательство не устанавливает особенностей содержания прав юридических лиц на земельные участки в зависимости от вида его организационно-правовой формы.0f965be1d52785a3b89b5642b95a9932.js" type="text/javascript">72becf35863517cbb576486afa689bf6.js" type="text/javascript">

Понятие «земельное правоотношение». Содержание понятия «земельное правоотношение» непосредственно связано с определением предмета земельного права, которое регулирует сферу земельных отношений. Правоотношения в каждой отрасли права, в том числе, естественно, и в земельном праве, являются общественными отношениями, урегулированными нормами права. Общественные земельные отношения, урегулированные нормами земельного права, которые возникают, существуют и прекращаются в соответствии с требованиями и по основаниям, предусмотренным земельным законодательством, представляют собой земельные правоотношения.
Земельные отношения, как уже говорилось выше, являются особым видом имущественных отношений по поводу земли, регулируемых земельным законодательством. Специфика отношений по поводу земли обусловлена особенностями предмета этих отношений — земли. Данное обстоятельство отличает эти имущественные отношения от иных имущественных отношений и обусловливает публичный характер их регулирования. Земельные правоотношения являются правовой формой соответствующей сферы имущественных земельных отношений.
Виды земельных правоотношений. Земельные правоотношения можно классифицировать в зависимости от содержания прав и обязанностей их субъектов, т.е. по институтам земельного права и в зависимости от материального или процессуального характера этих правоотношений*.
* Общая теория советского земельного права. М., 1983. С. 160.

Охарактеризуем первую группу правоотношений. В первую очередь к ней относятся земельные правоотношения в сфере собственности на землю. Эти правоотношения имеют принципиально важное значение. Характер права собственности на землю, возможность существования частной собственности наряду с публичной определяют содержание земельных правоотношений, возникающих на их основе, особенности правового режима соответствующих участков земли. Специфика данной группы правоотношений влияет также на содержание прав на землю лиц, не являющихся собственниками земли.
Особую группу представляют собой земельные правоотношения по поводу прав на землю, производных от права собственности, т.е. прав на землю лиц, которые не являются земельными собственниками. Эта группа земельных правоотношений делится на две подгруппы: правоотношения, имеющие характер вещных прав, и правоотношения, имеющие обязательственный характер. К вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитут. Вещные права могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками используемого ими имущества — земельного участка.
К числу правоотношений, имеющих обязательственный характер, относятся правоотношения, возникающие в результате совершения договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением; временного (срочного) пользования, аренды; безвозмездного пользования; доверительного управления; залога (ипотеки).
Особо следует выделить вид правоотношений, возникающих в связи с осуществлением права общего пользования землей. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (ст. 262 ГК РФ, ст. 71 ЗК РСФСР) (земли общего пользования в населенных пунктах).1e0e6f81b8e420d95accda577f75e744.js" type="text/javascript">1aa01c2af7921e16828556fbc8353070.js" type="text/javascript">

Общая характеристика. По Конституции РФ (ст. 12) органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти. Местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью (ст. 130 Конституции РФ).
Действующее законодательство определяет полномочия органов местного самоуправления в сфере регулирования земельных отношений. Федеральный закон от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (ст. 6) отнес к предметам ведения органов местного самоуправления решение таких вопросов, как регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований, контроль за использованием земель на территории муниципального образования.
Закон РФ от 6 июля 1991 г. «О местном самоуправлении в Российской Федерации» определяет компетенцию органов местного самоуправления в области регулирования использования и охраны земель (ст. 49, 55, 66) (подробнее см.: § 3 гл. 7).
В Градостроительном кодексе РФ (ст. 23) установлены некоторые полномочия органов местного самоуправления в области регулирования земельных отношений. В ведении муниципальных образований: принятие и изменение правил застройки, иных нормативных правовых актов органов местного самоуправления в области градостроительства; разработка проектов черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований и внесение в соответствующий орган 'государственной власти предложений об их утверждении и другие вопросы.
Значение правовых нормативных актов органов местного самоуправления. Акты (решения, постановления) органов местного самоуправления относятся к числу источников земельного права в тех случаях, когда они носят нормативный характер, т.е. изданы в пределах компетенции и устанавливают общие правила поведения, обязательные к исполнению на территории соответствующего муниципального образования: поселка, села, района, города. Например, решение Совета депутатов Озерского района Московской области от 16 октября 1998 г. № 249/40 «Об утверждении Положения о порядке предоставления земельных участков в аренду и определения арендной платы за землю на территории Озерского района»; постановление Совета депутатов Егорьевского района Московской области от 27 февраля 1998 г. № 192 «О предоставлении земельных участков гражданам на территории Егорьевского района под индивидуальное жилищное, дачное, гаражное строительство и коллективное садоводство».58c269053d629cc43cd56274241ef5b8.js" type="text/javascript">3ee0053f4ae4f620668d29d8ee6e2a0d.js" type="text/javascript">

Общая характеристика. Земельное законодательство отнесено Конституцией РФ к предмету совместного ведения РФ и субъектов Федерации, поэтому в настоящее время, когда все еще не принят новый Земельный кодекс РФ, субъекты РФ проявляют большую активность в сфере регулирования земельных отношений. Совершенно отчетливо проявляется тенденция восполнить пробелы земельного законодательства, имеющиеся на федеральном уровне.
Характер и содержание законов и иных нормативных правовых актов, принятых в субъектах РФ, определяются многими факторами. Значительное влияние на характер правотворчества оказывают природные условия территории субъекта Федерации, уровень экономического развития, а также политическая ориентация органов государственной власти субъекта РФ.
Земельные кодексы и законы о земле субъектов РФ. Во многих субъектах Федерации к настоящему времени приняты законодательные акты, предметом правового регулирования которых является весь комплекс земельных отношений. В одних субъектах РФ действуют земельные кодексы, в других — законы о земле или законы о регулировании земельных отношений.
Так, в Республике Татарстан 10 июля 1998 г. принят Земельный кодекс Республики Татарстан*. Кодекс имеет следующую структуру: общие положения; земли Республики Татарстан; земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики, обороны и иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий; земли лесного фонда, водного фонда и земли запаса; управление земельными ресурсами; охрана земель; право собственности и другие права на земельные участки в Республике Татарстан; предоставление земельных участков из государственных земель и земель местного самоуправления; права и обязанности собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков; оборот земельных участков; оборот земель сельскохозяйственного назначения; возмещение потерь и убытков сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства при изъятии земельных участков; прекращение и ограничение прав на земельные участки; земельные споры; ответственность за нарушение земельного законодательства; заключительные положения.
* Газета «Республика Татарстан». 1998. 15 авг. № 166—167.

Земельные кодексы есть и в других субъектах Федерации. Законом Республики Башкортостан от 25 февраля 1999 г. «О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс Республики Башкортостан»* принята новая редакция Земельного кодекса Республики Башкортостан. 24 января 1992 г. в Республике Мордовия был принят Земельный кодекс Республики Мордовия (в ред. от 17 сентября 1998 г.); 26 июля 1991 г. — в Республике Марий Эл (в ред. от 13 мая 1997 г.)**. В Удмуртской Республике действует Земельный кодекс, принятый 7 мая 1996 г. (в ред. от 3 октября 1997 г)***.
* Газета «Советская Башкирия». 1999. 18 марта. № 52—53 (24280—24281).
** Собрание законодательства Республики Марий Эл. 1997. № 6.
*** Газета «Известия Удмуртской Республики». 1996. 29 авг.; 1998. 28 февр.

В других субъектах РФ приняты специальные законы. Примером может служить Закон Саратовской области от 17 ноября 1997 г. «О земле»*. В Законе определена компетенция органов государственной власти Саратовской области по регулированию земельных отношений. Закрепляются определения таких понятий, как «земельные отношения» и «земельный участок». Регулируются вопросы целевого назначения и правового режима земель, отнесения земель к категориям, определяется разрешенное использование земельных участков.
* Газета «Саратовские вести». 1997. 19 нояб. № 221—222 (1704).

В Законе определены правовой режим всех категорий земель и содержание управления земельными ресурсами: планирование использования земельных ресурсов; зонирование земель; природно-сельскохозяйственное районирование земель и нормирование земель; землеустройство; мониторинг земель; государственный земельный кадастр. Отдельная глава посвящена охране земель, в которой установлен также порядок контроля за соблюдением земельного законодательства, использованием и охраной земель.
Подробно регулируются вопросы собственности на землю: государственной, муниципальной и частной собственности, права иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и иностранных государств на земельные участки. Определены также иные права на землю: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право аренды; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право срочного пользования земельным участком, сервитут. Установлен порядок осуществления права общей собственности на земельный участок. Весьма подробно регламентирован порядок предоставления земельных участков из государственных и муниципальных земель. Закреплены права и обязанности собственников, владельцев, пользователей.
Некоторые главы специально посвящены регулированию оборота земельных участков и особенностям оборота земель сельскохозяйственного назначения; плате за землю; возмещению потерь сельскохозяйственного производства при изъятии земельных участков; прекращению и ограничению прав на земельные участки, а также ответственности за нарушение земельного законодательства.
К этой же группе источников земельного права относятся: Закон Воронежской области от 25 мая 1995 г. «О регулировании земельных отношений в Воронежской области» (в ред. от 17 ноября 1997 г.)*; Закон Калининградской области от 17 июня 1999 г. «О земле»**; Закон Тюменской области от 19 декабря 1996 г. «О регулировании земельных отношений в Тюменской области» (в ред. от 26 ноября 1998 г.)***; Закон Челябинской области от 26 марта 1998 г. «О земельных отношениях»****; Закон Краснодарского края от 8 августа 1995 г. «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае» (в ред. от 21 ноября 1996 г.) и др.
* Газета «Коммуна». 1995. № 118-120, 122-125, 127, 128; 1997. № 215.
** Газета «Дмитрия Донского, I». 1999. 26 июня. № 30.
*** Вестник Тюменской областной Думы. 1997. № 2; 1998. № 4.
**** Сборник законов и иных нормативных правовых актов Челябинской области. 1998. №3.6f6d0830139b367f71f019befdb29cc2.js" type="text/javascript">8d73cb798b5c664d8539fb42cfdfe870.js" type="text/javascript">

Общая характеристика. Большую группу источников земельного права составляют нормативные правовые акты, принимаемые Правительством РФ и иными федеральными органами исполнительной власти. Такие акты относятся к категории подзаконных правовых актов, т.е. актов исполнительных органов государственной власти, изданных в пределах их компетенции, в соответствии с законом, указом Президента РФ, либо на их основе и во исполнение их.
Федеральный конституционный закон от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» (в ред. от 31 декабря 1997 г.)* предусматривает, что Правительство РФ на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных указов Президента РФ издает постановления и распоряжения, обеспечивает их исполнение. Акты, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений Правительства РФ (ст. 23).
* СЗ РФ. 1997. № 51. Ст. 5712; 1998. № 1. Ст. 1.

Порядок издания нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти определен в постановлении Правительства РФ от 13 августа 1997 г. № 1009 «Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации» (в ред. от 11 февраля 1999 г.)*.
* СЗ РФ. 1997. № 33. Ст. 3895; 1999. № 8. Ст. 1026.

Постановления Правительства РФ. В числе подзаконных нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения, следует выделить постановления Правительства РФ. Они издаются Правительством РФ в пределах его компетенции и направлены на регулирование отдельных вопросов. Содержание постановлений должно соответствовать действующему федеральному земельному законодательству. Основная задача постановлений Правительства РФ — конкретизировать положения федеральных законов или указов Президента РФ. Основанием такой конкретизации нередко являются нормы ЗК РСФСР, которые предусматривают необходимость принятия соответствующего. нормативного правового акта Правительства РФ.
Например, ст. 101 ЗК допускает возможность консервации земель в порядке, устанавливаемом Правительством РФ. Во исполнение данного предписания Закона Правительство РФ приняло постановление от 5 августа 1992 г. № 555 «Об утверждении Положения о порядке консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами» (в ред. от 27 декабря 1994 г.)*.
* САПП РФ. 1992. № 8. Ст. 505.

Обычна практика принятия постановлений Правительства РФ в целях развития и конкретизации соответствующих законодательных актов. Постановлением Верховного Совета РФ от 23 декабря 1992 г. «О порядке введения в действие Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»* Президенту РФ было предложено поручить Правительству РФ разработать порядок купли-продажи гражданами РФ земельных участков. На основании этого Советом Министров — Правительством РФ было приняло постановление от 30 мая 1993 г. № 503 «Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков»**.
* ВВС РФ. 1993. № 1. Ст. 27.
** САПП РФ. 1993. № 23. Ст. 2114.
00b0abe4c628621a8e5e901a75d5d65d.js" type="text/javascript">9a150e077e3421a4ef80473dbbc85bd2.js" type="text/javascript">

Общая характеристика. Важное место среди источников земельного права занимают указы Президента РФ. Согласно ст. 90 Конституции РФ Президент РФ издает указы и распоряжения. Эти акты обязательны для исполнения на всей территории страны. Указы и распоряжения Президента РФ не должны противоречить Конституции РФ и федеральным законам. Порядок принятия таких актов регулируется Указом Президента РФ от 2 мая J996 г. № 638 «О порядке подготовки проектов указов, распоряжений Президента Российской Федерации, предусматривающих принятие постановлений, распоряжений Правительства Российской Федерации»* и распоряжением Президента РФ от 3 августа 1996 г. № 413-рп «О Порядке подготовки и внесения проектов указов и распоряжений Президента Российской Федерации»**.
* СЗ РФ. 1996. № 19. Ст. 2257.
** СЗ РФ. 1996. № 33. Ст. 3982.

В связи с тем что до настоящего времени не принят новый Земельный кодекс РФ и имеются пробелы в действующем земельном законодательстве, довольно большое число вопросов использования земель, их охраны, регулирования отношений собственности на землю урегулированы в указах Президента Российской Федерации.
Значение указов Президента РФ как источников земельного права. Очень большое значение для развития отношений частной собственности на землю в нашей стране сыграл Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»*. В этом Указе был определен механизм приватизации земель при реорганизации совхозов и колхозов, было закреплено право распоряжения гражданами-собственниками своими земельными участками.
* ВВС РСФСР. 1992. № 1. Ст. 53.

Принцип определения нормы бесплатного предоставления земель сельскохозяйственного назначения гражданам в частную собственность сформулирован в Указе Президента РФ от 2 марта 1992 г. № 213 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан»*.
* ВВС РФ. 1992. № 11. Ст. 561.

В начале экономических реформ бытовало примитивное представление о частной собственности, как собственности, которая может принадлежать только гражданину, физическому лицу. Юридические лица были лишены возможности приобрести в собственность землю. Этот вопрос был разрешен в Указе Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий»*, а затем развит в Указе Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» (в ред. от 25 января 1999 г.)**. Эти Указы впервые предусмотрели право частной собственности юридических лиц на землю и право частной собственности на земельные участки, используемые для предпринимательских целей.
* ВВС РФ. 1992. № 14. Ст. 761.
** ВВС РФ. 1992. № 25. Ст. 1427; СЗ РФ. 1999. № 5. Ст. 651.

В Указе Президента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» (в ред. от 25 января 1999 г.)* установлены порядок оформления прав на вновь предоставляемые земельные участки и порядок перерегистрации прав (приватизации) на земельные участки, ранее предоставленные гражданам.
* САПП РФ. 1993. № 17. Ст. 1452; СЗ РФ. 1999. №. 5. Ст. 651.7535bc3ab934ef210074b619ca376654.js" type="text/javascript">05cb4792abd5f8d67e01681d9b306af2.js" type="text/javascript">

Общая характеристика. Порядок принятия федеральных законодательных актов установлен Федеральным законом от 14 июня 1994 г. № 5-ФЗ «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания»*. Этот Закон предусматривает, что на территории РФ применяются только те федеральные конституционные законы, федеральные законы, акты палат Федерального Собрания, которые официально опубликованы. Датой принятия федерального закона считается день принятия его Государственной Думой в окончательной редакции. Датой принятия федерального конституционного закона считается день, когда он одобрен палатами Федерального Собрания в порядке, установленном Конституцией РФ.
* СЗ РФ. 1994. № 8. Ст. 801.

Федеральные конституционные законы, федеральные законы подлежат официальному опубликованию в течение семи дней после дня их подписания Президентом РФ. Федеральные конституционные законы, федеральные законы, акты палат Федерального Собрания вступают в силу одновременно на всей территории РФ по истечении десяти дней после дня их официального опубликования, если самими законами или актами палат не установлен другой порядок вступления их в силу.
Специальные законодательные акты как источники земельного права. Центральное место среди специальных источников земельного права, основной целью которых является регулирование главным образом земельных отношений, занимает Земельный кодекс РСФСР, принятый 25 апреля 1991 г. (с изм. от 28 апреля 1993 г.)*. В настоящее время ЗК РСФСР применяется с учетом Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации»**. Указ Президента РФ признал полностью недействующими 48 статей и частично 7 статей Кодекса из 127 статей ЗК. Кроме того, из содержания ЗК был исключен термин «пожизненное наследуемое владение».
* ВВС РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768; ВВС РФ. 1993. № 22. Ст. 768.
** САПП РФ. 1993. № 52. Ст. 5085.

Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 имел отрицательные последствия для полноценного регулирования земельных отношений. Издание Указа привело к появлению большого числа пробелов в земельном законодательстве. Часть вопросов в последующем была урегулирована в иных указах Президента РФ, другие вопросы продолжают регулироваться иными законодательными и нормативными правовыми актами, однако в целом пробельность регулирования земельных отношений не восполнена и поныне.
Современное значение ЗК РСФСР состоит в том, что Кодекс регулирует вопросы предоставления и изъятия земель, в том числе изъятия сельскохозяйственных угодий, земель, занятых особо охраняемыми природными и историко-культурными объектами, земель пригородных и зеленых зон, земель, занятых лесами первой группы. В Кодексе определен порядок предоставления земель для нужд сельского хозяйства и несельскохозяйственных нужд. В нем закреплены нормы предоставления земельных участков в собственность и пользование, урегулированы вопросы перехода права на земельный участок при переходе права собственности на строение и сооружение. ЗК РСФСР предусматривает порядок использования земельных участков для изыскательских работ. В Кодексе закреплены права и обязанности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также гарантии соблюдения их прав.
Очень важное значение имеют нормы ЗК РСФСР, определяющие правовой режим категорий земель: земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов); земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения; земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель лесного фонда; земель водного фонда; земель запаса.
ЗК РСФСР предусматривает комплекс мер по обеспечению охраны земель. Кодекс регулирует вопросы управления использованием и охраной земель: государственного контроля за использованием и охраной земель, мониторинга земель; государственного земельного кадастра, землеустройства. В нем предусмотрены также меры административной ответственности за нарушение земельного законодательства.
Источником земельного права является Градостроительный кодекс РФ 1998 г.* Это — «Кодекс о недвижимости». Кодекс регулирует земельные отношения в связи с осуществлением градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений, развития их инженерной, транспортной и социальной инфраструктур. Для решения этих задач в Кодексе закреплены требования, предъявляемые к градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке. В этом законодательном акте урегулированы вопросы градостроительного планирования развития территории РФ и территорий субъектов РФ, а также территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований. Особое значение для определения правового режима земель поселений имеет территориальное зонирование. В Кодексе определен правовой режим пригородных зон городов. Урегулированы также вопросы застройки территорий городских и сельских поселений, которые непосредственно связаны с использованием земель.
* СЗ РФ. 1998. № 19. Ст. 2069.

Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»* определил цели, для которых земельные участки могут быть переданы в частную собственность гражданам РФ, а также закрепил право граждан на продажу земельных участков.
* ВВС РФ. 1993. № 1. Ст. 26.

Кроме того, в Законе сформулирован принцип приватизации указанных земельных участков. Граждане приобретают право частной собственности на такие земельные участки в пределах норм их предоставления. Что касается земельных участков, размеры которых превышают эти нормы, то граждане сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования той частью участка, размер которого превышает установленные нормы.
К числу специальных источников земельного права относится Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»*. В этом Законе урегулированы полномочия органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения; права и обязанности собственников, владельцев, пользователей, в том числе арендаторов земельных участков в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения; закреплены меры государственного регулирования деятельности в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения и государственной поддержки деятельности в этой области и некоторые другие.
* СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3399.35882f52557301ea026f0d4e708ade96.js" type="text/javascript">0869b6212c30615b04a66ae16f4d487f.js" type="text/javascript">

Общая характеристика. Согласно Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ являются составной частью национальной правовой системы. Закреплен принцип приоритета норм международного права над национальным правом (ст. 15). Этот принцип подтвержден и в земельном законодательстве нашей страны. В ст. 127 ЗК РСФСР предусмотрено, что если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые содержатся в земельном законодательстве РФ, то применяются правила международного договора. Порядок заключения, выполнения и прекращения международных договоров регулируется Федеральным законом от 15 июля 1995 г. № 101-ФЗ «О международных договорах Российской Федерации»*.
* СЗ РФ. 1995. № 29. Ст. 2757.

Значение международного договора как источника земельного права. Международные договоры являются источниками земельного права и регулируют различные сферы земельных отношений.
На основании международных договоров РФ определяется линия Государственной границы. В этих случаях международный договор определяет территориальную сферу действия норм национального права, в том числе земельного права. Так, в целях уточнения и определения прохождения линии российско-китайской Государственной границы, на ее западной части 3 сентября 1994 г. было подписано Соглашение между Российской Федерацией и Китайской Народной Республикой о российско-китайской Государственной границе на ее западной части*.
* Соглашение ратифицировано Российской Федерацией Федеральным законом от 15 июля 1995 г. № 104-ФЗ (СЗ РФ. 1995. № 29. Ст. 2760).

В других случаях на основании международного договора определяется режим использования природных ресурсов, в том числе и земель в пограничной зоне. Например, в Договоре между Правительством Союза Советских Социалистических Республик и Правительством Финляндской Республики о режиме советско-финляндской Государственной границы и о порядке урегулирования пограничных инцидентов (Хельсинки, 23 июня 1960 г.) (с изм. от 12 мая 1997 г.) предусмотрен раздел III «Лесное хозяйство, рыболовство, охота и горное дело» (ст. 20—23). Аналогичные вопросы регулирует Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Китайской Народной Республики о руководящих принципах совместного хозяйственного использования отдельных островов и прилегающих к ним акваторий на пограничных реках (Пекин, 10 ноября 1997 г.)*.
* Ведомственное приложение к «Российской газете» от 22 ноября 1997 г.

25 апреля 1996 г. в г. Пекине было заключено Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Китайской Народной Республики о заповеднике «Озеро Ханка»*. Статья 1 Соглашения предусматривает, что Стороны создают в приграничных районах России и Китая совместный заповедник «Озеро Ханка», территория которого представлена водно-болотными экосистемами. Заповедник «Озеро Ханка» делится линией российско-китайской Государственной границы на две части — Государственный природный заповедник «Ханкайский» в Приморском крае (территория России) и заповедник «Озеро Ханка» в провинции Хэйлунцзян (территория КНР). Стороны могут в соответствии с законами своих государств изменять границы своей части заповедника. О каждом таком изменении Стороны должны информировать друг друга. Охрана, управление, научные исследования и мониторинг в отношении экосистем заповедника «Озеро Ханка» должны проводиться в соответствии с настоящим Соглашением и действующим законодательством Сторон. В этом случае международный договор явился основанием изменения правового режима земель — установления режима земель заповедника.
* БМД. 1997. № 1. С. 63.163d12cb653f57c0475a93cc03eec011.js" type="text/javascript">3bbd9e612c0ce87b634d9fe37e5a757b.js" type="text/javascript">